10 apr 2019

Ansvar ved skade og vedlikehold av innvendig røropplegg

Ansvar ved skade og vedlikehold av innvendig røropplegg
Innvendige røropplegg ligger innenfor det som hører under andelseiers vedlikeholdsplikt. Vi har en fast og ensartet praksis for å kreve dekning av kostnader borettslaget har hatt for skader her. Vi har bl.a. i 2018 hatt en sak om ansvar for røropplegg (soilrør fra kjøkken) i forliksrådet og tingretten knyttet til krav om refusjon av egenandel, og fått rettens medhold i vår tolkning.

I hovedsak har vi lagt følgende argumenter til grunn for vår praksis;  

Det følger av lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) § 5-12 tredje ledd at andelseier har ansvar for vedlikehold av bl.a. rør. Unntatt fra plikten er vedlikehold av rør som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Tredje ledd lyder:

3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

Det følger av bestemmelsens femte ledd at vedlikeholdsplikten kan fastlegges annerledes enn det som følger av reglene her.

 Reglene om borettslagets vedlikeholdsplikt følger av loven § 5-17. Bestemmelsen fastlegger at borettslaget har vedlikeholdplikt så langt ikke plikten ligger på andeleier. I bestemmelsens annet ledd fremgår at felles rør, ledninger, kanaler og andre felles konstruksjoner som går igjennom boligen skal holdes ved like av borettslaget.

Borettslagets vedtekter fastlegger i § 5-1 første og annet ledd at det er andelseier som har ansvar for indre røropplegg. Vedtektene er på de aktuelle punkter på linje med OBOS standard vedtekter. Se hitsatt:

«(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer….»

Vedtektene § 4-4 tredje ledd fastlegger at

«(3) Innvendige forandringer i boligene som har virkning for andre eller som innebærer endring i bærende konstruksjoner, kan ikke foretas uten styrets samtykke. Merkostnader for borettslaget som følge av forandringer i bolig/bod utover originalstandard, herunder følgeskader, skal

bæres av andelseier. Alle planlagte endringer (også tilfeller hvor styrets samtykke ikke kreves) skal meldes styret senest én måned før de planlegges iverksatt.».

Begrunnelsen for at ansvar for rør går gjennom bærende konstruksjon er lagt på borettslaget følger bl.a. av forarbeider til loven. I NOU 2000:17 side 134 andre spalte 4 avsnitt stå det «Her er det tale om arbeid som bør utføres under lagets kontroll, og da er det greiest at plikta til reparasjon og utskifting ligg på laget». Lovgiver ønsket altså ikke å overlate til den enkelte andelseier å gjøre inngrep som kunne svekke bygningskonstruksjonens bæreevne.

Vårt borettslag består av vertikalt delte rekkehus bygget i tre. I tråd med ovennevnte regelverk og fast og ensartet praksis har vi lagt ansvar for vedlikehold og utskifting av innvendig røropplegg, både avløp til og med sluk i første etasje og innvendige vannrør på andelseier. Dette inkluderer alle rør som går inne i den enkelte bolig. Felles rør som omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt er de rør som går under bolig i krypkjeller/i grunnen.

De aktuelle originale innvendige rørene ligger i etasjeskiller og (lett)vegger, og er skjult. Dette er slik vi alltid har oppfattet det ikke rør som i borettslagsloven og vedtektenes forstand er å anse som bygget inn i bærende konstruksjoner. De er festet til disse konstruksjonene med patentbånd e.l.  Å gjøre reparasjoner av rørene innebærer ikke inngrep i konstruksjonen.

Den type boliger som vi har gir store muligheter for beboerne til å endre røropplegg, bygge ut bolig og legge nye rør etc. Det er også mulig å legge originale vannrør inn i yttervegg. Dette har de frihet til uten videre så lenge de ikke gjør endringer i bærende konstruksjoner.

Av Byggforsk sitt byggdetaljblad 522.351  fremgår at det er selve bjelkelaget som er den bærende konstruksjon. Over bjelkelaget legges undergulv og under legges himlingsplater som ikke er del av bærende konstruksjon. Rørene er i vårt tilfelle festet til bjelkelaget og kan skiftes uten å gjøre endringer i denne konstruksjonen.

At røropplegg er skjult (innkasset e.l.) er klart nok ikke i seg selv tilstrekkelig til at det får status som en bærende konstruksjon i lovens forstand. De fleste rør i moderne boliger i dag, og som de standard regler også kommer til anvendelse på, er innkasset, uten at dette gjør det til bærende konstruksjon. Hvorvidt det er inspeksjonsmuligheter er ikke av betydning for saken.

Det er nøye gjennomtenkt fra borettslagets side at vi har lagt vedlikeholdsansvaret for rørene på andelseier. Slik våre hus er konstruert er det, i motsetning til f.eks. de fleste blokkborettslag hvor rørene oftest er bygd inn i bærende konstruksjoner, ikke hensiktsmessig å gjøre større rullerende vedlikehold i regi av borettslaget.

De felles rør som går gjennom husenes krypkjellere og i grunnen kan skiftes uten å gjøre inngrep i bærende konstruksjoner. Vedlikehold og utskifting av innvendige rør løses best av den enkelte andelseier, f eks. ved oppussing av bad, kjøkken osv. Avgrensning mot borettslagets felles rør kan lett fastlegges i praksis. Ev presiseres klart av brl ved behov.

For fullstendighetens skyld kan også nevnes at borettslagets rør for avrenning av vann fra tak også går igjennom huset i et innvendig nedløp til bunnledningen. Dette anser vi for å omfattes av borettslagets vedlikeholdsplikt da det knytter seg til avrenning fra tak.